房产纠纷
近日，湖南省衡阳市石鼓区人民法院审理了“气球商贩”李某被高层建筑脱落的外墙砸中身亡一案。李某家住衡阳市石鼓区，该区一家商场生意非常好，客流量大，李某看中了商场门口外靠墙的一个位置，常常在这里摆摊卖气球。2022年11月的一天，李某早早出摊，开始了一天的贩卖活动。
不久，突然刮起阵风，商场部分外装饰层脱落，一个水泥石块砸中李某头部。部分购物和路过的群众目睹了李某被砸倒在地的过程，并拨打了120急救电话，李某被送往医院。遗憾的是，经过两天的救治，李某最终因伤势过重去世。
李某遭遇“天降横祸”，李某的家人找到商场的物业公司，要求对李某的死亡给一个说法。但是，商场的物业公司也很委屈，说楼房不是他们建的，李某是自己看中了商场外墙这个公共区域摆摊卖气球的，对他的死亡商场没有责任。
无奈之下，李某的家人将商场的物业公司和该楼的房地产开发公司诉至石鼓区法院，请求两被告赔偿李某的医疗费、死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神抚慰金等各项损失共计126万余元。
石鼓区人民法院受理此案后，认为该案争议的焦点是涉案外装饰层脱落究竟是谁的责任。于是，法院委托专业机构，对砸死李某的外装饰层脱落原因进行了鉴定，鉴定结果为：涉案商场外墙水泥块脱落一方面是因外装饰层厚度超标且未采取加强措施；另一方面是受季节、日夜温差以及装饰层表面打孔影响，导致悬挑板外侧的装饰层开裂和空鼓，受雨水侵蚀后，外装饰层与悬挑板结构层之间的界面黏结力不断降低，最终外装饰层在自重作用下发生脱落。
石鼓区法院经审理认为，物业服务管理者对建筑物共有部分有审慎管理义务，有义务对建筑进行检查、维修、养护等。该商场的物业公司作为案涉建筑的管理人，未提供证据证实自己尽到了检查、维修、养护等义务，应推定其对李某的死亡存在过错，应承担该建筑物件脱落、坠落损害的侵权赔偿责任。同时，该商场的开发商某房地产公司也应承担赔偿责任。因为本案案涉建筑物外装饰层部位存在不符合施工规范要求的质量问题，而根据《中华人民共和国建筑法》，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。
石鼓区法院认为，李某被脱落的外墙砸死，既有房地产公司所建房屋存在的质量问题，也有物业公司怠于履行管理职责的问题，这两者共同的过错，才导致了损害结果的发生。因此，物业公司与房地产公司应当承担连带赔偿责任，物业公司、房地产公司承担赔偿后，有其他责任人的可向其他责任人追偿。最终，石鼓区法院判决商场物业公司和房地产公司连带赔偿李某亲属医疗费、丧葬费、死亡赔偿金等各项损失共计118万元。判决后，原被告均未提起上诉，双方息诉服判。
湘潭大学法学院教授李云霖表示，建筑物脱落坠落侵权责任的主体包括所有人、管理人或者使用人。李某卖气球时被脱落的外墙砸中身亡，责任主体是物业公司。物业公司作为建筑物的管理人，承担管理和维护小区内公共设施和共有部分的职责，包括对建筑物外墙在内的物业管理区域内的设施设备进行定期的维修、养护和管理。为了积极预防安全事故，物业公司应当主动排除各种安全隐患，并在可能存在安全隐患的地方及时采取适当的安全、提醒措施，以尽可能减少事故的发生。由于物业公司不能证明自己没有过错，且脱落外墙确与其未履行管理义务存在因果关系，故其应当承担侵权责任。在其他案件中，也有可能由建筑物所有人或使用人承担责任。例如外墙是由某业主或租户装修、改造等原因而脱落，该业主或租户将承担责任。
李云霖表示，应当注意的是，质量不合格建筑物脱落坠落造成损害的，责任者也应当予以赔偿。《中华人民共和国建筑法》第八十条规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。此处责任者包括发包人、承包人、实际施工人等。如根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十三条，发包人提供的设计有缺陷或建筑材料不符合强制性标准等，造成建设工程质量缺陷，应承担过错责任。又如施工过程中，若施工单位未按照国家施工标准进行规范施工，导致产生工程质量缺陷，应承担相应责任。李某被外墙脱落砸死一案中，正是由于装饰层质量不符合施工规范要求，导致砸死商贩，因此房地产开发公司应承担相应责任。
记者注意到，2023年，湖南全省法院共审结高空抛物、坠物损害责任纠纷案件233件，其中审结高空抛物案件6件。在另一起案件中，湖南省平江县的钟某到某小区购买商品房时，被高空脱落的外墙水泥块砸中头部，经送医抢救无效死亡。因该小区的物业公司进驻该小区前，该小区就已经发生过多次外墙脱落事件，平江县人民法院认为该小区的物业公司对该事故的发生没有过错，不应承担赔偿责任。最终，平江县法院根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定的“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。判决该小区的建设单位某房地产开发公司和该小区的施工单位某建筑公司，共同支付钟某及其亲属各项损失共计1460286元。
李云霖表示，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条的规定，其初衷是建筑物的所有人、管理人或使用人本身均应对建筑物负有管理维护、及时修缮义务，采取过错推定责任督促其采取有效措施防止脱落等“头顶上的安全”问题的出现，更能从源头控制建筑物脱落坠落风险，最大程度避免给他人造成损害。（□本社记者 马付才）
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