公司法务
一、开发商预售商品房需满足哪些条件
在开发商进行商品房预售之前，应满足以下几个必要条件:
首先，必须支付已交付全部的土地使用权出让金，以获得土地使用权证书;
其次，要确保持有建设工程规划许可证以及施工许可证;
最后，按照预定预售的商品房进行计算，其投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，且已经明确了施工进度和竣工交付日期。
为了保证项目能够顺利进行，开发商还需向房地产管理部门提出预售许可申请，并且成功获得《商品房预售许可证》。
如果没有取得该许可证，是不得进行商品房预售的。
申请预售许可证时，开发企业需提交相关的文件（复印件）和信息:
包括商品房预售许可申请表，开发企业的《营业执照》和资质证书，土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明以及工程施工合同及相关的施工进度说明，还有商品房预售方案。
这份方案必须全面介绍预售商品房的具体位置、面积以及计划的竣工交付日期等重要信息，同时还要包括预售商品房的分层平面图。
申请预售许可证的流程通常如下:
首先，开发商需按照法规要求提交所有相关的资料。
待材料齐全后，房地产管理部门会当场为其开具受理通知书;
如发现材料不完整，他们也会给予书面解释，并在5个工作日内一次性告知具体补充情况。
接下来，房地产管理部门将深入审核开发商所提供资料的合法性。
申请企业必须对所提供的资料的真实性负法律责任。
最后，如果审核通过，房地产管理部门会在接到申请10个工作日内，依法做出正式批准预售的决定，并通过书面通知形式发送给申请企业，同时在10个工作日内向申请企业颁发和送达《商品房预售许可证》。
《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
二、开发商预售合同换正式合同的法律程序如何
商品房预售合同在经开发商许可的情况下是可以进行修改的，然而在这之前必须先与购房者充分协商，以确保双方对变更事项达成共识，建立起共同的意愿。若需重新签署合同，原合同的各项规定将保持不变，只需对那些需要进行修改或变更的条款进行相应修正并直接纳入新的合同之中即可。
《民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。
第五百四十四条
当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
在开发商启动商铺预售业务之前，需要首先履行土地使用权的出让义务，确保持有有效的规划和施工许可证件。同时，必须保证已经投入的资金达到整个项目建设所需投资总额的至少25％，并且须明确确定产品的交付日期。在提交预售许可申请时，应包括营业执照、资质认证书以及土地使用权等相关证明文件，详细阐述预售商品的具体地理位置、建筑面积、预计竣工时间等关键信息，以及当前的施工进展情况。在提交所有必要材料之后，房地产管理部门将会对其进行严格的审查，并根据审查结果出具相应的受理通知书。如果发现有任何不符合规定之处，该部门也会及时通知申请人补充完善。经过审核确认无误后，房地产管理部门将在10个工作日之内批准并向申请人颁发《商品房预售许可证》。在此之前，任何单位或个人都无权进行商品房的预售活动。
投诉/举报 免责声明：以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合，不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权，请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
