11月16日下午，北京朝阳法院公开开庭审理并当庭宣判了一起因户口迁出问题引发的房屋买卖纠纷案，因被告在《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定》出台后即积极配合将户口迁出至“公共户”，法院酌情降低了其违约金数额。据悉，该案被告系北京市第一批将户口迁入公共户的人员。

　　（庭审现场）

　　案件回顾

　　2017年1月，倪先生与尹先生签订《存量房屋买卖合同》，约定倪先生购买尹先生所有的位于北京市朝阳区团结湖东里的一处房屋，双方同时签订《补充约定》，约定中载明“甲方承诺于过户后365天内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将房屋相关户口迁出的，甲方应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。

　　随后，倪先生依约全额支付了购房款，双方办理了房屋转移登记手续。但此后，尹先生却迟迟未将户口迁出。倪先生多次催促无果，遂将尹先生诉至法院，请求法院判令尹先生支付违约金40余万元。

　　对此，尹先生表示，其之所以迟迟未将户口迁出，是因为受到相关政策的影响。尹先生称，双方办理完房屋转移登记手续后，其多次前往户口所在地派出所户籍科询问户口迁出相关事宜，希望能尽快迁出原址，但根据当时北京市户口迁移政策的相关规定，因其将涉案房屋出售后名下再无其他房产，若其将户口从涉案房屋中迁出，将无处落户，这才迟迟没有迁出户口。2021年6月7日，北京市公安局发布“公共户”落户实施办法，6月10日，其便前往团结湖派出所申请办理公共户迁入手续，并于次日将户口迁入了公共户。尹先生认为，其已在能力范围内积极配合办理了户口迁出手续，此前未办理户口迁出是受政策限制，不属于违约。

　　朝阳法院审理认为，双方于2017年签订房屋买卖合同，并约定了相关违约条款，在合同签订时，被告明知其所售房屋为其名下唯一住房，应当预见到房屋出售后必然面临将户口迁出的问题，因此被告应当提前对北京市内户口迁移相关政策进行了解，因政策问题导致的户口无法迁出不属于无法预见或不可避免的客观情况，被告以此要求免除违约责任，法院不予支持。但因被告在北京市出台“公共户”政策后，第一时间向户籍管理机关提出申请，积极配合将户口迁出涉案房屋，故法院综合考虑被告违约程度、违约后的处理方式等情节，酌情降低了被告的违约金数额。

　　最终，朝阳法院作出一审判决，判令被告支付原告逾期迁出户口违约金8万元，双方均表示回去考虑后再决定是否上诉。

　　近年来，因户口迁出问题引发的房屋买卖纠纷时有发生，对此法官提示，当房屋买卖合同中涉及户口迁出问题时，当事人一定要提前对当地的户口迁移政策进行了解，并积极配合办理户口迁出手续，同时在签订房屋买卖合同时，应当认真阅读合同条款，尤其要加强对合同中有关履行义务期限相关条款的审查，及时履行己方合同义务，避免超期履行导致违约。