继承纠纷
从开发商处购买房屋入住后，有时会出现各种各样的质量问题，例如屋顶漏水、墙皮掉落、墙体或楼板开裂等，严重影响房屋使用和生活质量。遇到这种情况，是自认倒霉，还是找物业公司或开发商担责？
北京市民张先生此前就曾遇到过类似的困惑。2015年，张先生从开发商处购买了一套房屋，入住后发现房屋负一层所有电源插座均无法使用，只要一合闸，全单元总闸就会跳闸。张先生多次联系物业公司和开发商未果，遂将开发商诉至法院，要求开发商承担电路修缮费用。
开发商辩称，房屋已经通过竣工验收并交付使用，不认可案涉工程质量有问题，不同意张先生的诉讼请求。
审理过程中，张先生申请对房屋用电无法正常使用的具体原因、修复方案及修复费用进行鉴定，鉴定机构出具鉴定意见，认为用户无法正常用电的具体原因为地下一层插座电路之间存在短路，修复费用为3.5万元。
法院经审理认为，开发商作为建设单位，对其交付的房屋应当承担质量瑕疵担保责任，对存在质量问题的房屋应当及时予以修复。本案中，涉案房屋电路问题自交付时即存在，开发商始终未予修复。关于修复费用的标准，综合考虑质量问题的起因、程度、持续时间以及开发商在解决问题过程中的作为情况，法院最终判决开发商赔偿张先生电源修缮费用3万元并承担本案鉴定费用。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百一十五条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
法院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以请求出卖人承担违约责任。开发商作为出卖人应按照约定交付房屋，交付的房屋不符合约定的，应当承担质量瑕疵担保责任。瑕疵担保责任包含两方面的内容，即物之瑕疵担保及权利瑕疵担保。前者是指出卖人就其所交付的标的物不符合债的本质，欠缺约定或法定品质所须负担的责任；后者是指出卖人就其所转移的标的物不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的责任。
根据是否严重影响买受人正常居住使用，房屋质量瑕疵分为表面瑕疵和功能性瑕疵。本案中，因房屋电路短路，导致涉案房屋地下一层无法使用，该瑕疵属于严重影响买受人居住使用的情形，故应属于功能性瑕疵。对于该瑕疵，亦可以认定系在房屋交付时即存在，开发商作为出卖人，应承担质量瑕疵担保责任。开发商不承担质量瑕疵担保责任的，则应当承担因修复质量瑕疵而产生的费用。本案中，就修复费用的标准，面对经济型修复方案及恢复原状式修复方案，承办法官考虑到房屋质量问题的起因、程度、持续时间以及开发商在解决问题过程中的不作为情况，判决开发商承担恢复原状式修复产生的修复费用，最大程度上保护了买受人的利益。
住有所居、安居宜居，是万千家庭的共同心愿。商品房的质量直接关系群众的居住体验。电路插座是房屋质量的重要组成部分，尽管该瑕疵在房屋交付验收时不易被发现，但却实际影响了居住人的生活起居。法院的裁判不仅明确了开发商对出售房屋的质量瑕疵担保责任，而且明确了全面、充分保护的原则。此外，还考虑了房屋质量问题的起因、程度、持续时间以及开发商在解决问题过程中的作为情况，最大限度地保障了房屋买受人的合法权益，有助于引导房地产企业重品质、守诚信，助力构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境。（□本社记者 王蓉）
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