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北京房产继承律师|民事检察官给您讲讲“买卖不破租赁”

来源: 北京伊志律师事务所 作者: 北京伊志律师事务所 2024-07-09 11:44:55 1628
北京房产继承律师|  谢某经营一家以出售蟹黄汉堡为特色的餐饮店。2022年3月1日,谢某向海螺银行贷款800万元,用于购买新型机器设备制作汉堡。双方签订了借款合同,约定借款期限1年。谢某以自己的房屋为该笔贷款做抵押担保,双方于当日签订了书面的抵押合同,并前往不动产登记机构办理了抵押登记手续。1年后借期届满,谢某未能偿还借款,海螺银行委托法院拍卖房屋。2023年6月1日,章某拍得该房屋,并办理了过户手续。章某准备着手对房屋进行大规模改造,这时才得知,谢某早在2022年1月1日已经和兴某签订了房屋租赁合同,租金每月2万元,租赁期限3年,兴某于当日支付了全部租金,并居住至今。      章某获得房屋所有权之后,是否能以房屋所有权人的身份请求兴某搬离房屋?   答:章某不能以房屋所有权人的身份请求兴某搬离房屋。根据法律规定,抵押权设立之前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受新设立的抵押权的影响。海螺银行的抵押权设立的时间为2022年3月1日,房屋租赁关系则成立于2022年1月1日,早于抵押权设立的时间。由于原租赁关系不受新设立的抵押权的影响,故章某不能请求兴某搬离房屋。   章某获得房屋所有权之后,如果请求兴某搬离房屋,兴某可以怎样维护自己的权利?   答:兴某可以向章某主张“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”规则是指,抵押权实现后,原租赁合同对新的受让人继续有效。章某通过竞拍获得房屋,海螺银行拿到拍卖款实现了其抵押权。但是,由于房屋租赁关系成立时间先于抵押权设立时间,抵押权不得对抗原房屋租赁关系,故兴某作为承租人有权继续占有使用房屋。   如果谢某和兴某签订房屋租赁合同的时间是2022年4月1日,章某获得房屋所有权之后,是否可以请求兴某搬离房屋?   答:章某可以请求兴某搬离房屋。根据法律规定,已经登记的抵押权先于租赁权设立的,不适用“买卖不破租赁”规则,而应适用“买卖破租赁”规则,即租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。   《中华人民共和国民法典》   第四百零五条 抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。    检察官提示   买卖是否破租赁的问题关键在于抵押权和租赁权何者成立在先。当抵押权和租赁权产生冲突时,已经登记的抵押权先于租赁权设立的,应适用“买卖破租赁”规则,保护抵押权人的合法权益;而抵押权设立之前抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受抵押权的影响,应适用“买卖不破租赁”规则,保护承租人的合法权益。伊志律师事务所位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO-C座1209,优越的地理位置,便利的交通条件,安静、专业的办公环境为需求提供方便。 电话:010-84493343 微信:18401228075 电话:18401228075

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