北京房产继承律师|　　近期，山东省青岛市一位李姓市民购买了一套建筑面积110平方米的商品房，收房时却发现，套内面积仅有60多平方米，而销售人员最初口头承诺的31%公摊面积，却猛然上升至46%。该市民因此哀叹：“怎么一公摊，把我近一半的房子都摊出去了呢？”此事经媒体披露后，引发了舆论对于不合理公摊面积的一片质疑之声。 　　追溯起来，商品房公摊面积是由香港传入内地的，1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》首次引入，2001年制定的《商品房销售管理办法》进一步予以确立。可以说，公摊面积是我国住房商品化改革的产物，并据此构建了共有产权等一系列与业主息息相关的财产权利。 　　不过，二十多年来，由于公摊面积的计算方式过于复杂、相关信息不够透明等原因，导致社会争议不断。诸多主流、权威媒体都曾起底公摊面积乱象，直指公摊面积计算“水太深”。而在现实生活中，由公摊面积引发的法律纠纷也时有发生。一些消费者支付一生积蓄，却因公摊面积占比过高，导致实际使用面积大幅缩水，难免产生“吃大亏”“被套路”的怨气。也正因此，近年来要求取消商品房公摊面积的呼声不断高涨，一些人大代表、政协委员也提出了类似建议。 　　取消公摊面积的呼声，不失为解决争议的一条路径。按“室内面积”计算房价是许多国家和地区的通行做法，如此，能使消费者更加直观地评估购房成本和收益的性价比，避免因公摊面积计算争议而引发的权益纠纷。此外，随着房产税等改革的推进，公摊面积的存在也可能埋下“不公平”的隐患，因而，取消公摊面积在很大程度上也能配合未来的改革需求。 　　但不可否认的是，商品房公摊面积也有其存在的理由。在正常情况下，无论是按照建筑面积还是按照“室内面积”计算房价，只是单价不同，并不会因此改变消费者的购房成本。公摊面积能够厘清住宅小区业主共同所有的共用部分，并确立相应的共有产权，事实上也是对业主权益的一种保护方式。更重要的是，公摊面积在很大程度上代表着小区品质，公摊面积过小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。 　　由此可见，公摊面积的存废，并非简单的计价方式变化，而是牵一发动全身。即便取消，也面临着一系列现实问题。一方面，商品房公摊面积制度已施行了20多年，对于已经存在的规模庞大的存量商品房，如何重新进行面积计算，是一项极其繁重、复杂的工作。另一方面，公摊面积一旦取消，很可能引发开发商拼命压缩公共区域面积，并因此导致住宅区居住品质下降等诸多问题，因而必须跟进各种改革配套措施，才能避免对业主权益的损害。 　　更应看到，商品房公摊面积争议问题的真正症结，并非这一制度本身是否合理，而在于“乱公摊”等现象。现实中，围绕着公摊面积如何计算这一焦点，开发商拥有绝对的技术、信息等优势，而购房者常常被公摊系数等各种专业术语绕晕。同时，由于缺乏关于公摊系数上下限的明确规定，开发商可将公摊面积“任性”做大。而一些测绘企业出于利益考虑或迫于竞争压力，也往往对开发商言听计从，将绿化、售楼处等面积随意添加至公摊面积，进一步加剧了公摊面积的不合理、不透明。 　　因而，无论商品房公摊面积是否取消，或在多长时间内取消，对于现实中已经存在的问题，都不应消极等待、无所作为，而是应当进一步作出明确的规范。具体包括：提高公摊面积计算的透明度，保障消费者的知情权；统一规范、细化公摊面积的设计和测量标准，对开发商形成更为有效的制度性约束；根据小区建筑的不同性质设置公摊面积系数上下限，兼顾消费者的多种权益需求；引入第三方监督，对开发商和测绘企业进行监督制衡；强化行业监管与司法保护，有效遏制“乱公摊”等侵权行为，等等。 　　如此，商品房公摊面积才能走出存废争议的漩涡，才能保障购房者明白消费，维护其合法权益，才能督促开发商公平交易，提升其经营理念。而这样的治理效能，也将推动房地产市场的健康发展，并为未来的改革奠定坚实的基础。北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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