北京房产继承律师|    农村集体土地租赁是发展壮大村级集体经济、促进农业增效农民增收的重要途径。近年来，在乡村振兴的大背景下，农村集体土地流转进一步加快，但随之引发的集体土地租赁纠纷也较多。笔者整理经手的一些案件后发现，农村集体土地租赁类案件主要呈现以下特点或问题：       一是违反民主议定程序擅自对外出租土地现象多发。根据我国现行法律法规，土地租赁方案应经集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后方可签订实施。但实践中，一些村集体组织根本未经村民会议集体讨论表决，仅是少数几个人简单商议后即决定将集体土地进行出租、转让，侵害了其他村民的合法权益。而且，此类案件涉及的土地大多没有严格按照法定的原则和程序进行承租，流转具有极大随意性，甚至出现多手转租的情况。同时，大多数用地也没有经过相关部门审查备案，缺少用地审批手续，导致后期矛盾纠纷频发。       二是以租赁为名行非法买卖土地之实现象突出。在部分集体土地承包经营权案件中，虽然当事人签订的协议名称为“土地使用权租赁合同”，但合同内容实则是将土地永久性出租给承包方，由承包方分期或者一次性付清费用。此种行为，租赁只是表象，本质上属于非法买卖土地，违反了农村集体土地禁止买卖的强制性规定。人民法院审理此类案件时，一般会认定涉案土地租赁协议无效，并将相关线索移交给土地主管部门进行后续跟踪监管。       三是私自改变土地用途现象时有发生。有些企业主在和村集体签订农村集体土地租赁合同后，私自改变土地的农业用地性质，如将耕地转为林地，或进行矿产资源开发、挖塘养鱼，或转为建设用地，情节严重的，还有可能构成非法占用农用地罪。       四是农村集体土地租赁类案件牵涉面广。随着农业生产模式的改变，租赁、流转的土地面积较大，一些纠纷可能牵涉同一行政村不同的生产小组，甚至是不同的行政村，受关联的家庭户少则十几户，多则上百户，这也给法院的案件调解、审理工作提出了更高的要求。       针对以上现象和问题，笔者建议：       一是健全相关法律制度。进一步细化农村土地承包法的相关规定，明确农村土地承包及经营权流转的操作流程，制订土地承包合同和承包经营权流转合同通用范本，有效规范农村基层群众实际操作。       二是加强农村土地执法监管。土地主管部门应加强农村集体土地流转的日常监管力度，避免出现暗箱操作等有损集体利益的违规流转情况，常态化开展土地使用巡查，对非法占用、变更农地用途的违法行为严肃查处。       三是建立解决纠纷的多元化解机制。由地方政府牵头，联合自然资源、农业农村、公安、检察等部门，充分发挥各自职能优势，形成县级以上政府主导监管、各部门协同履职、乡镇政府属地监督的土地执法体系，共同预防和打击农村集体土地租赁违法行为。       四是强化农村土地法律政策宣传。充分运用媒体平台加强农村土地相关法律法规的宣传普及，积极开展案件巡回审判，借助典型案例进行释法说理，有效提升农民群众、相关企业主的法律意识。北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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