案情简介：

　　家住北京市密云县新农村的夫妇王维山与张凤玲共育有一女一子，女儿王珊和儿子王航。儿女长大后分别组建了自己的小家庭，家中只剩下王维山老两口。2000年12月，王维山夫妇居住的平房拆迁，分得一套70余平方米的楼房，落户在了王维山名下，家人对此并无异议。2011年10月，张凤玲因脑溢血重度昏迷，尽管一家人尽心尽力的照顾，医生对张凤玲的病情并不乐观。家人的呼唤没能挽留住张凤玲，2012年1月，张凤玲去世。在操办完母亲的后事后，王珊遭到了另一重打击。原来，在张凤玲昏迷期间，王航与父亲商议后，以8万元的价格将买得了本属于父母的拆迁房，并在王维山的协助下顺利办理了房屋过户手续。按照当时的市价，这套房子价值近百万，父亲怎么会以如此地的价格卖给了弟弟？何况当时母亲正在病危昏迷中？王珊觉得，就是父亲和弟弟怕自己将来分得遗产，才会恶意串通，瞒着自己签了买卖合同。感觉遭到了亲情背叛的王珊找到父亲理论，但王维山觉得，儿子继承家业是天经地义无可厚非的事，王珊不应该和弟弟争夺家产。王珊气不过父亲的偏心，2012年底，王珊在与父亲和弟弟协商未果后，将两人诉至法院，以父亲与弟弟恶意串通、父亲无权擅自处分与母亲的共同财产，且自己作为张凤玲的继承人之一，有权分得相应遗产份额为由，要求确认父亲与弟弟的房屋买卖合同无效。

　　庭审中，王维山表示自己在卖房时已经取得了妻子张凤玲的同意，但并未举出相应的证据；王航则表示自己回迁购房时出了资，房子应有自己的份额。

　　法院查明，争议房屋在登记时曾录制“房屋登记询问笔录”，其中记载王维山与王航在进行所有权登记时均称申请登记房屋不是共有房屋。

　　法院经审理认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。王维山出卖的房屋为其与张凤玲的夫妻共同财产，王维山、王航在明知张凤玲对房屋享有份额的情况下，未征得张凤玲同意，擅自买卖上述房屋，且房屋价款明显偏低，二人之行为损害了他人利益。最终，法院认为作为其财产继承人之一的王珊要求确认王维山与王航之间关于涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，并判决支持了王珊的诉讼请求。

　　法官说法：

　　家庭共有财产不能擅自处分

　　从法律上来讲，共有主要是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有对该项财产占有、使用、受益、处分的权利，具体来说，可以分为按份共有和共同共有。

　　在按份共有中，各共有人对财产的所有权有确定的份额，按各自的份额对同一财产享有所有权。例如两个无特殊关系的人共同出资购买一辆车，即出资人可按照各自的出资份额对该车具有处分权。各共有人对自己的份额可以出卖、赠与，并可继承，但在出卖时，其他共有人有优先购买权。同样地，如果因共有物对他人造成损害需要进行赔偿的，共有人也是按照其各自的份额负担相应的债务。

　　在按份共有中，如果在管理中共有人意见不一致时，则按照持有份额较多的共有人的意见进行管理，经过共有份额半数以上的共有人同意，即可进行管理处分。如果需要对共有物进行分割，则按照共有人所持有的份额进行分割。

　　在共同同有中，共有人并不按照份额对共有物行使权力承担义务，而是共同对共有物进行管理和处分，对于共有物，各共有人均不分份额的享有权利。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系、因家庭关系而产生的家庭共同财产关系等。　 在共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权，因此原则上应得到全体共有人的同意后，方可行使对共有物的使用、收益、处分等权利。共同共有人因经营共有财产对外发生的财产责任或造成第三人的损害，全体共有人应承担连带责任，也就是说，每个共有人都有义务负担全部的债务。除因共有关系消灭以外，比如夫妻离婚等，共有物一般不得分割。

　　本案中，王维山卖给王航的房屋时他和张凤玲夫妻关系存续期间所得的共同财产，王维山想要将房屋卖给他人，即便是自己的亲生儿子，原则上也必须征得张凤玲的同意，在没有取得财产共有人同意的情况下，擅自处分共有财产，除非共有人事后追认，否则处分行为无效。本案中，尽管王维山表示自己卖方已经得到了妻子的认同，但因没有证据，其主张也无法得到支持。

　　善意购买人也有权利保障

　　但是，对于共有物的共有人擅自处分共有财产的行为，也并不是绝对的无效。在现实生活中，为了保证交易安全，促进经济的发展，我国还确立了善意取得制度。例如，本案中为夫妻共有的房屋，房产证上登记的产权人仅为王维山一人，如果王维山在妻子不知情的情况下，擅自以市场价格卖给了不知情的第三人，并协助第三人办理了过户手续，事后遭到了妻子的反对。此时即便王维山的卖房行为属于法律上的无效行为，第三人也仍旧可以依据善意取得制度获得房屋的所有权。

　 适用善意取得制度需要符合严格的条件限制，首先取得财产的第三人主观上必须是善意的，即对处分财产的人没有法定权利的事实毫不知情，客观上也有理由认为处分人具有法律上的处分权；其次，第三人必须支付了合理的对价，据此可以判决如果是无偿或以不合理的低价取得的财产，并不适用善意取得制度；第三，如果转让的财产需要登记的，必须已经依照法律规定进行了登记，如果是依法不需要登记的动产，必须已经交付给第三人占有。本案中，王航与王维山是父子，对于父母共有房屋一事显然知情，且其购房价格8万元明显低于市场价格，故王航无法依据善意取得制度获得房屋所有权。

　　分配身后财产 遗嘱更为可靠

　　王维山想把财产独留给儿子王航的想法无可厚非，但他不能擅自决定妻子的那部分财产如何处分。如果张凤玲生前与王维山想法一致，那么最好的方式就是留下遗嘱。目前，北京市60岁以上的老人可以免费在中华遗嘱库存留遗嘱，该机构可以免费为其提供办理遗嘱的登记、保管和传递服务。没有遗嘱，张凤玲所有的财产在其死后就只能按照法定继承的规定，分配继承份额，房屋首先有张凤玲的一半产权，这部分产权，王维山、王航、王珊都有平等的继承权。王珊所享有的继承权他人无权擅自剥夺。

　　此外，即便王维山在卖给王航房屋时，取得了张凤玲的同意，此举也并不可取。王珊和王航作为两人的子女，同样负有赡养的义务，王珊在事后得知父母低价卖房给弟弟，只为避免自己分得财产，一定会影响亲人之间的感情，直接的后果就是影响王珊赡养义务履行的自愿性，另外，如果买卖合同成立，房屋过户到王航名下，如果日后王航卖掉房子，王维山很可能会面临无处居住处境，因这种情况父子反目再诉至法院的案情，在实践中并不少见。本案的主审法官认为，鉴于对老人身后财产的处置纠纷越来越多，老人生前订立遗嘱不但有助于避免纠纷，还能够保障自身权益，维护对财产的自主决定权。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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