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北京房产继承律师|夫妻一方向善意第三人出卖共有房屋 《物权法》如何认定效力

来源: 北京伊志律师事务所 作者: 北京伊志律师事务所 2024-09-11 14:00:01 235
  基本案情:

  王先生和张女士是夫妻,二人共同出资购买了一套商品房,产权登记在王先生的名下。婚后由于双方感情不和准备离婚,但夫妻共同财产尚未分割。此时,王先生私下与不知情的李先生签订合同,将该房屋卖给了李先生,并协助李先生办理了房屋过户登记手续。后张女士在和王先生分割夫妻共同财产时发现此事,便向法院起诉,请求法院判令该房屋转让行为无效,并要求李先生返还房屋,她的诉讼请求能否得到法院的支持?

  法官分析:

  本案案情虽不复杂,但实体处理上却涉及到《物权法》两大重要制度的内容:共同共有财产的处分制度以及不动产的善意取得制度。

  首先,对房屋转让行为的效力认定,涉及共同共有财产的处分制度。《物权法》第八章共有制度第97条规定:处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经全体共同共有人同意。本案中,王先生未经张女士同意擅自出卖夫妻共同共有的房屋,明显有悖于该条法律之规定,其行为属于无权处分,该行为的效力存在重大瑕疵,张女士作为房屋的共同共有人可以主张房屋转让行为无效,该请求可以得到法院的支持。

  其次,张女士要求李先生返还房屋的请求可否得到支持,涉及不动产的善意取得制度。本案中,虽然房屋转让行为基于上述理由可认定无效,但不必然产生返还房屋的法律效果。这是因为《物权法》首次规定了不动产善意取得制度。所谓不动产善意取得,意指在一般情况下,不动产受让人如果从无处分权人处购得不动产,所有权人是有权追回的,但在符合法律规定的特别要件的情况下,善意受让人却可以对抗所有权人而不必返还房屋。特别要件主要包括三项:1、受让方受让时为善意(即受让时不知情);2、以合理价格转让;3、已经实际办理过户登记。本案中,不知情的李先生从王先生处购得房屋,房屋产权仅登记在王先生的名下,李先生对张女士的权利并不知情,且其已经支付了合理的买房费用并办理了过户登记手续,已经具备不动产善意取得的要件,即李先生已经实际取得了该房屋的所有权,张女士无权要求李先生返还房屋。

  因此,本案的结论是:张女士基于共同共有权利可以主张房屋转让行为无效,但不得要求善意第三人李先生返还房屋,李先生最终取得房屋所有权。张女士只得向王先生主张损害赔偿。

  本案中,张女士作为房屋共同共有人,却最终无法行使所有权,要回本属于家庭共有的房产,从情感上确实让人难以接受。对此,法官建议准备共同出资购房的夫妻或准夫妻,在房屋产权登记时最好将双方产权信息同时备案,一方面可以明示房屋为夫妻共同财产,另一方面也避免本案中张女士的不利情况出现,同时也可以杜绝夫妻一方恶意转移夫妻共有的房产,有效保障另一方的合法权益。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所,是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中,多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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