朱先生有两间平房。邻居张大爷的儿子小张结婚后，因家里住房紧张就承租了这两间平房。1年后，朱先生的母亲患重病住进了医院，需要手术治疗。朱先生到处借钱，但仍没有凑够手术费。无奈之下，他便想将两间平房卖掉。小张知道后，提出了购买请求。双方经协商签订了房屋买卖协议，约定小张支付朱先生10万元购房款，付款后10日内双方办理房屋过户手续，办过户手续所需费用二人均担。小张给付房款后，要求朱先生办理房屋过户手续，朱先生却称：“咱们是多年的邻居，还互相信不过？况且办过户手续还要多花一笔钱，太不值得了。”小张觉得朱先生的话有道理，就没有再坚持。

　　1年后，小张听说此房所在地区将要拆迁。于是，他多次找到朱先生要求办理房屋过户手续，朱先生以各种理由拒绝。很快，拆迁公告发布，朱先生与某房地产开发公司签订了私房拆迁补偿协议，他以产权调换的形式得到了一套3室1厅的住房。朱先生想把10万元购房款退给小张，被小张断然拒绝。小张认为自己才是房屋的真正主人，于是将朱先生及拆迁人房地产开发公司告上了怀柔法院，要求确认朱先生与房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议无效。

　　房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要当事人意思表示真实，双方达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，合同就有效。因此，本案中，双方的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。但我国法律还规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产物权时，非经登记，不发生物权的变动。因此，本案中虽然房屋买卖双方签订了合同，小张也交付了房款并实际入住1年之久，但由于双方没有办理过户手续，所以，小张不能取得房屋的产权。

　　《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。因此，朱先生作为被拆除房屋的所有人同房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议是合法有效的。虽然小张与朱先生签订的房屋买卖合同也是有效的，但在这种情况下，已无法继续履行，朱先生的行为构成了违约，所以，小张虽然无权要求与房地产开发公司签订私房拆迁补偿协议，但可以要求朱先生承担违约责任，赔偿自己的损失。

　　最终，法院驳回了小张要求确认朱先生与房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议无效的诉讼请求。

　　法官提示：房屋买卖过程中，不主张办理过户手续的大都是卖方，而发生纠纷后吃亏的往往是买方。因此，购房者一定要注意办理房屋过户手续，维护自己的权益。另外，在签订房屋买卖合同时，应事先约定较重的违约条款，以督促卖方及时协助买方办理过户手续。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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