北京房产继承律师|　　买房置地是人生大事，但是在房子成功办理权属登记之前，购买的新房面临许多问题，有可能真金白银买到的房子最终却被法院“查封”、“拍卖”。近期，北京通州法院执行局成功执结了一起有关“房屋买卖”执行异议案件，此案件颇有代表性，不少异议人在买房后就面临这种欢喜后的“尴尬”。 　　 案情梳理： 　　王先生在家人的陪同下，高高兴兴地与房地产公司签订了《商品房预售合同》，支付了房屋价款，从某房地产公司购得房屋。很快双方便办理了房屋预售备案登记。 　　此后，该房屋在未办理过户登记的情况下已由房地产公司交付给王先生居住、使用。然而，在2022年王先生在办理过户登记时，被告知该房屋已被法院查封。得知此事后，王先生又疑惑又担心，难道自己辛辛苦苦购买的房屋还未办理过户就要被拍卖了吗？ 　　王先生向通州法院提出书面异议，申请排除对于其购买的、登记于房地产公司名下的涉案房屋的强制执行。在审理过程中，王先生得知对于该房屋的拍卖起因是源于几年前房地产公司与A公司的一场纠纷：原告A公司作为房屋买受人与被告房地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定房地产公司向A公司出售商铺，房地产公司宣传该楼盘是通州生活核心区，享有餐饮、超市等全部业态，并有临街餐饮旺铺。除此之外，该项目的亮点还在于项目采用“一拖二”的灵动设计（即赠送地下室及小院或露台），实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘的样板间的相关内容。A公司基于上述宣传与房地产公司签订上述《商品房预售合同》，购买了涉案房屋，并按照约定向房地产公司支付房款。但是不久后，北京市规划和自然资源委员会作出《责令限期改正通知书》，认定该项目已构成违法建筑，并责令其将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填。原告认为该楼盘最大的特点，就是使用建筑面积和使用面积大，实际得房率高为最主要的特征。故当前情况，双方签订的《北京市商品房预售合同》的合同目的不能实现，且合同成立以后，客观上发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化，特此向人民法院请求依法解除涉案合同。 　　经过通州法院审理，作出了一审判决，确认A公司与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》解除，并判决房地产公司于本判决生效之日起十五日内退还A公司购房款、印花税，支付违约金等。此后，房地产公司提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 　　2021年8月3日，A公司向法院申请强制执行。执行过程中，北京通州法院于2022年9月16日查封了登记于房地产公司名下的房屋，查封期限三年。经查询，在查封的多套房屋中就包括王先生所购买的房屋。 　　针对王先生提出的执行异议，通州法院进行了细致的审理。在审理过程中，异议人王先生提交了2014年10月30日房地产公司与其签订的《商品房预售合同》，证明房屋买卖关系合法成立。除此之外，王先生还提交了涉案房屋的物业费缴费凭证，用以证明房地产公司已在涉案房屋查封前将房屋交付异议人使用。 　　 审理结果： 　　2022年12月2日，通州法院依法组成合议庭审查完毕，裁定中止对房地产公司名下涉案房屋的执行。 　　 审理焦点： 　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 　　本案中，异议人王先生与被执行人房地产公司在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，异议人王先生实际占有使用上述房屋，并已支付全部购房款，且无证据表明系因异议人原因未办理过户登记。因此，异议人王先生所提异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。 　　 法官提示： 　　当前房地产市场上存在大量商品房预售的情况，在房屋完成登记变更之前，在房屋中实际居住的买受人可能随时面临风险。法官在此提醒买受人在购买房屋前要多方打听了解自己所购买房屋的性质以及相关情况，同时也要充分了解开发商的资质如何，是否有不良记录，以此来降低自己的购房风险，并且在完成交易合同后如果条件允许的话要及时完成过户登记，以免后顾之忧。尤其当买受人在知晓房屋可能存在因他人原因出现被执行、拍卖的情况时，应当及时收集购买房屋及其在房屋居住使用的相关证据，如物业费、电费、水费等缴费凭证，及时向执行法院提出书面执行异议，以便及时维护自身的合法权益。 　　 法条链接： 　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条： 　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。伊志律师事务所位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO-C座1209，优越的地理位置，便利的交通条件，安静、专业的办公环境为需求提供方便。 电话：010-84493343 微信：18401228075 电话：18401228075