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　　近期，海淀法院受理了一起涉二手房买卖“户口保证金”案件，该案件审理过程中，北京市“公共户”政策开始执行，根据该规定房屋权利人有权申请迁出滞留户口。这一新规，会对法院审理“户口保证金”类案件产生影响吗？

　　法院审理

　　原告王先生诉称，原被告于2019年12月签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将涉案房屋售予被告，被告需要交付户口保证金20万元，且约定买方在卖方将交易房屋原有户口迁出一日后将户口保证金支付卖方，卖方承诺在买方取得不动产权登记证书之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成交易房屋原有户籍迁出手续。

　　合同签订后，被告于2020年1月取得房屋所有权证书，原告于2020年1月即已经将户口迁出，被告的户口也已经迁入涉案房屋。事后，被告发现涉案房屋处有案外人户口尚未迁出，但是该户口并非原告户口，原告对该遗留户口并不知情，目前遗留户口的户主已经联系不上。原告认为，合同中的户口保证金20万元为购房款的一部分，现涉案房屋已经过户登记至被告名下，被告应将该部分购房款支付予原告，故请求判令被告支付剩余购房款即户口保证金20万元。

　　被告刘女士辩称，对方未将涉案房屋中原有房主户口迁出，不符合双方合同约定的支付户口保证金的条件，不同意向其支付户口保证金。且被告提出反诉，请求法院判令原告履行合同约定，将涉案房屋内原有户籍全部迁出；并判令原告支付逾期迁出户口的违约金。

　　王先生对刘女士的反诉辩称，由于留存户口的案外人已经无法联系且事前原告对此并不知情，故该事项系属客观无法履行，该种结果出现不应归咎于原告，故不应支付逾期迁出户籍违约金。即使按照被告的反诉请求，其违约金也主张过高。

　　在诉讼中，双方自愿达成调解协议，原告向被告支付相应款项，被告根据北京市公共户政策，办理案外人户籍自涉案房屋地址处迁出的相关手续。

　　法官说法

　　在房屋买卖合同中，双方往往约定出卖人迁出户口义务，同时约定“户口保证金”，即逾期迁出户口违约金，数额一般为房屋总价款的20%或日万分之五。

　　传统裁判思路认为，首先，由于公安机关系户籍主管部门，户口迁出不能够强制履行，所以对于要求出卖人依照合同迁出户口的诉请，法院通常不予支持。

　　其次，如果买受人起诉要求出卖人按照合同约定支付“户口保证金”，而出卖方主张约定的逾期迁出户口违约金过高，请求减少的，根据《中华人民共和国民法典》第585条之规定，法院可以综合考量确定违约金数额。考量因素包括逾期迁户时间及其主观过错，户口对房屋成交价的影响、逾期迁户对房屋再次交易及学区房就学入托的影响等。

　　自2021年6月1日起，北京市“公共户”政策开始实施，明确了可申请“公共户”落户的情形，包括：“因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属（其他直系亲属包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女。）在本市无合法产权住房，户口无法迁出的”，以及“因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的”等。公共户政策实施后，现房屋权利人可提供申请书、身份证、户口本及不动产权证书到派出所申请迁出滞留户口。

　　因此，法院在判断违约金数额时，将会进一步考虑户口迁出对房屋买受人产生的实际损失及不利影响，同时，卖方是否怠于履行义务、买方是否存在放任损失扩大等情形，也将会影响到违约金数额的确定。

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